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首届海西东北冀房地产高峰论坛在宁德举行
开场前嘉宾陆续到场
三盛地产总经理程璇女士与宁德市人民政府副市长陈铭生先生讨论宁德发展趋势，据悉，三盛地产在宁德即将开发400亩生态大盘 6月29日9时，首届海西东北冀房地产高峰论坛正式开始。
论坛现场座无虚席
许多重量级嘉宾出席论坛现场
中国台商研究所所长、中国美旗控股集团战略委员会主席谢秉臻先生接受福房网采访 主持人：尊敬的各位领导、各位来女士们、先生们，上午好！我非常荣幸受本届论坛组委会的委托，担任今天的主持，盛夏炎炎万物催生，海西企盼喜逢甘雨。中国的房地产走一段辉煌的历程。但是去年以来，由于国家宏观调控政策的影响。从全国一线城市开始，房地产市场观望气氛日渐浓郁。楼市进入了严寒期，有人称之为冰点，也有人称之为拐点。在这种市场态势下，二、三线城市也难有作为，作为房地产企业，尤其像宁德这类城市的房地产企业，对宏观政策的准确把握，对整体行业发展趋势的敏锐洞察显得尤为重要，特别是对于企业自觉规避风险，制定正确的企业发展战略就更具有特殊重要的意义。
主持人发言
本次论坛的主题，非常时期的非常道——危机与契机下的闽东房地产市场，今天论坛的内容包括“嘉宾主题演讲”和“领袖高峰对话”两大环节，现在有请福建省住宅产业商会会长方忠炳先生致词！ 方忠炳：各位领导、各位来宾大家好，这次由宁德市人民政府和福建省住宅产业商会主办的首届海西东北翼房地产高峰论坛今天终于开坛了！让我代表住宅产业商会对论坛的成功举行表示热烈的祝贺，并对今天到会的各级领导、房地产协会的领导，以及住宅产业商会的领导们，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！对今天两位主讲嘉宾即将开始精彩的演讲表示热烈的感谢。大家知道，建设海峡西岸经济区是中央的决策和国家发展战略的重要组成部分，宁德市作为福建省海峡西岸经济区的重要地方之一，又面临长三角经济区，近年来打造以三都坳为中心的经济区，推进海峡西岸经济区建设做贡献，为此我们激励与宁德市政府合作举办本次论坛，邀请两位对房地产业很深的专家到此主讲，研究房地产的局部市场的走势，以推动整个闽东地区的房地产页的健康、科学的发展，这就是我们举办论坛的宗旨，最后祝论坛据的圆满成功。
福建省住宅产业商会会长方忠炳先生
宁德市人民政府副市长陈铭生先生 主持人：感谢方会长热情洋溢的致辞，下面有请宁德市人民政府副市长陈铭生致辞！ 陈铭生：尊敬的方忠炳先生、尊敬的陈淮先生、谢秉臻先生、王惠敏先生，各位领导、各位来宾、大家好！首届海西东北翼房地产高峰论坛在宁德市举行。这是我市经济生活中的一件大事，我谨代表宁德市人民政府对本次论坛的举办表示热烈的祝贺！对各位领导、论坛主讲嘉宾、企业家、新闻界的朋友们莅临论坛表示衷心的感谢。 宁德地处海西的东北翼，位居我国大陆的海岸线的中段，介于长三角、珠三角和台湾经济区之间，在三都坳中间，当前面国家的宏观调控，机遇前所未有，挑战也前所未有的，机遇大于挑战，依托发展的巨大潜力，全市上下，权力推动领海、环海，港口、城市、生态发展的战略，努力对接海西。国际知名的生态旅游度假区，实实在在推进，为宁德楼市发展，推进前所未有的机会和广泛的升级空间。为了健康、科学推进宁德房地产产业的发展，市政府产业商会，共同举办主次的房地产高峰论坛，并以此为契机，吸引更多的企业家，认识宁德、关注宁德，并在宁德这块充满希望的乐土上投资兴业。我相信，通过这一次的高峰论坛，必将为海西的建设增光添彩，最后祝本次的论坛圆满成功。谢谢大家！ 主持人：感谢陈铭生副舒张的致辞，接下来有请中房协部长王惠敏先生致辞！
中房协宣传培训部部长王惠敏先生 王惠敏：各位领导、各位朋友大家上午好！房地产行业在经受着一定波动的大背景下，我们这一块地方经受了非常好的形势的背景，就是海峡两岸的关系越来越好，作为房地产的企业也好、产品也好，都需要经营。怎么样把我们的产业和城市建设经营好，我觉得对房地产业的人来说，最重要的是，要把我们的产品怎么做好。产品要做好有许多内容，还有一块就是，我们怎么样把它的政策方针把握好，这是最重要的。在这样的背景下，宁德市人民政府和福建省住宅产业商会举行这样的一次论坛，具有现实的意义，在此我对这次会议表示诚挚的祝贺，并祝这次会议取得圆满的成功，谢谢！ 主持人：感谢王部长的致辞，感谢三位领导的致辞。现在，我宣布首届海西东北翼房地产高峰论坛正式开始；接下来让我们以热烈的掌声有请中国台商研究所所长、中国美旗控股集团战略委员会主席谢秉臻先生演讲，谢先生今天演讲的主题是两岸关系和海西不动产发展趋势，大家欢迎！
中国台商研究所所长谢秉臻先生 谢秉臻：尊敬的各位领导、宁德市的领导们，女士们、先生们上午好！受福建省住宅产业商会的邀请，今天在这里跟大家交流，说一些我工作的心得，尤其是今天两岸关系和平发展的期间，福建海峡西岸迎来了新的发展时期。这里还有一定的历史的背景，由于本人的工作关系，长期研究台湾的问题，经过几年的努力，我们美旗研究所提出的解决台湾问题的办法，得到了认同。大家知道，台湾问题一直影响着海峡西岸的建设，台湾问题没有解决之前，对台商来说，我们作为相近的附近，我们到台湾，过去一定要转到香港，不能发挥我们的优势。 第二更主要的原因，过去福建的台资都是小打小闹的小企业，从投资的角度来说，投资要把鸡蛋放在两个篮子里，福建是台湾的一个篮子，两岸的和平没有解决之前，来福建投资就等于没有解决，这也是台湾的大企业防范未来两岸发生冲突或者紧张关系的时候，防范的风险。尽管台湾的70%以上的人祖籍在福建，但是我们对台这一块一直没有很大的优势。最近几年随着小三通的势头不错。最近这几年，美旗研究所从90年提出一个课题，就是化解东盟，我们从战略上不能实现，东盟10+1进入比较好的状态，第二我们在94年推出一个话题叫放下军事手段，包括军事手段的计算方法、时间方式。大约在2012年两岸的经贸实现一千亿美金，两千五百亿美金就是分水岭，哪天到了这个阶段台湾的问题就解决了。我们的签字规模就到50-60%。从这样的一角度来说，经济的依赖度是解决两岸问题的唯一出路，两岸不可能打战，打战就会成为中华民族的灾难。我们的经济会倒退，在这样的情况下，台湾问题只能用经济手段解决，要造成你中有我、我中有你的状态。这样促使台湾进行上下游分工，台湾做什么，大陆做什么。未来两岸的问题解决后，海峡西岸经济区会成为重要的桥梁。 我们在2003年提出了一个具体的解决办法，我们一直在研究台湾的农民和年轻人的态度，这两个群体恰恰是未来的统一的希望。台湾的农民是没有政治觉悟的，农民不关心政治，只是被政治利用而已。在国民党执政时期，台湾的农业是很好的，民进党执政以后台湾的农民的缩水的一半，但是台湾还是有一部分人这样认为，宁可肚子扁扁，也要听阿扁的民谣。为什么这样呢？因为农民就是共产，这在国民党的时期就是这样的。经过新的政党轮替以后，还是延续了这样的观点。所以我们提出放开台湾的、农民、农业、农产品，就是要台湾的农民了解大陆，台湾70%的人口心系农村。过去是农村来的，家里有一个人在农村，台湾过去，在国民党去之前，台湾是农业社会，太农业问题会牵动台湾70%多的民心。所以谈三农问题，我们提出放开台湾的水果，大陆广阔的市场可以给台湾提供用武之地，放开水果最主要的目的，让台湾把农民的关注度放到大陆。 第二放开了蔬菜，放开了蔬菜以后，大家知道台湾关注了一个晚上，第二天没有声音，到今天我们也没有吃到台湾的蔬菜，没有三通之前，蔬菜就来不了。但是这个作用是什么？如果不三通，农民会反对，如果三通，在民进党的执政底下是不会三通的。第三步就是让台湾的农民到大陆来耕种，只要台湾的一个村到大陆，实际上这个村的思想就带到了台湾。所以这几年放开台湾的农民、农业、农产品。另外一个观点就是年轻人，台湾的年轻人是统一的希望，台湾现在有四代深在台湾，第一代是日踞时代，台湾一直在治理，最起码把国民党刚刚去的初期生活要安定得多，这些人受日本右派势力的支持，所以走向了极端。第二代人就是老蒋时代，到台湾也搞了一系列的事件，这些事件的爆发就是改革过程中突出的矛盾，这些矛盾带到了现在。第三代人就是小蒋时代，大量的商人得到了实惠，这个群体都是台商。但是今天的台商，在过去的18年时间，大约前后有200万的台商，影响到台湾30%的人，这200万的台湾能生存下来大约只有一半。所以说变化太大，导致台商的失利非常严重。 第二就是两岸的格局，台商到中国大陆可以说是没爹没娘，到了这里以后，说是有人管，实际上跟别的地方一样的，比方说同样一个美国人被侵权，美国人大使馆外商三天就解决，但是台湾呢？往往协调能力不行，很久解决不了。这个导致台商在大陆的投资环境比较难。第三就是金融难，我在台湾有10个亿，我在大陆的金融信用只有100万，所以他在这里只能另起炉灶，如果他在香港、在美国有10个亿，那信用是可以延伸的。但是在大陆的话，以前的一切都没有用，包括经验都用不上。第二个问题，整个台商在大陆投资，现在是普遍的银行时代，我们这样一个过渡，如果总书记宣告说给我们福建的民营企业房贷300个亿，但是三年过去了，一半还没有放。就我们福建来说，100家台商，70家都走掉了，因为很难贷到款。一般一个地区发生两、三次台商贷款走了，我们的人民银行就会下了文件，对台商要小心，这个文件只下不撤，对台商的贷款政策很严格。福建有一个发达地区，有400多家台资，一家都没有贷过一毛钱。就是来了之前不断期待，来了之后营养和血液跟不上。 另外我们也发现，美旗企业进入福建之前，几乎台湾要搬大资金到福建来。搬不进来，如果说一千万、两千万的美金的投资，如果当局不批，我可以慢慢把钱投到大陆，如果投资几亿的话，大家知道，最早的时候王永庆投资几十亿美金，但是钱搬不过来。如果到了香港就成了洗黑钱了，所以如果两岸在没有融洽好之前，当局的一些大的投资的框架，两岸的金融要通过特殊的轨道去打。另外还有一个数字大家没有注意，很多人很奇怪，怎么三千万的美金投资就是三千亿的产值。其他的钱通过两岸三地金融出口。 第四点大陆在信用方面，信息不对称，台商很难适应。所以只有5%享受到大陆广阔的市场，95%台商只能从事服务业和加工业，过去的时候两岸的差价很大，到这里来有钱赚，但是现在差价不大了，一个台湾人要去美国的话，不叫返销叫营销。所以这样子四大难题使得台商过去不能够在大陆很好的发展。这样的情况下，台湾跟大陆经济的融合，现在经过了最近这十几年的发展，尤其民进党执政的八年，应该说帮助了两岸走向了和平，我们不不能说感谢陈水扁，但是从某种意义上可以这样说。台湾在这年的时间，经济倒退不前。我们在八年前预测，大陆的经济增长7-8，台湾的经济增长5-6。我在去年的年初给中央写了一个报告，大的标题是台湾问题已经解决，小的标题是签订和平协议，统一没有时间问题，这个报告被采纳了，为什么？2001年东盟10+1建成，那个时候东盟10+1也建成了，第二到2013年左右，将提前比原先预测9到10年的时间提前实现。第三农民的问题，大量的已经已经解决，大量的农民在大陆进行耕种。第四的年青一代已经成长。刚才说了，第二代的台商在过去的18年的投资，在大陆碰到这么多的难题，有很多不尽人意之处。所以台商是一个非常现状的群体，在过去的20年，在大陆投资，每一家台商都有难念的经，都走过很多弯路，很多的方面不适应。所以第四代的年轻人成长以后，就是70年以后成长的年轻人，我们在搞文化大革命的时候，就是台湾经济腾飞的年代。70年代的末期、80年代初期那些年轻人走上社会，那个群体喊着金钥匙诞生，在温室里面长大，这群年轻人的观点就是有奶就是娘。他们的外国叫“草莓族”，他们怕累，当然更怕打战，他们没有祖国的概念，这就是年轻人的观点。98年提出四代人的观点的时候，被有关的部门笑我幼稚，现在被我应验了。所以实际上这一代人执政以后，如果两岸的经济可以，他们完全是可以接受的。所以两岸在未来的七八年时间，发生一个质的变化。但是统一还要有一个过程，不会是一下子统一，所以我们在去年的报告中提出来。能够把海峡两岸建设成一个新的桥头堡，甚至把厦门当成实验。包括公共建设、旅游经济，一步一步来。所以鉴于如此，台湾的问题可以一步步解决。现在的是经济的转型时期，在这个时候会有一些新的做法。在40多个大行业里面，台湾有23各行业曾经是世界第一。所以我们在2006年的年底，根据我们的研究说的四难和四难的解决办法。未来根据这样的四难，给中国大陆打造新的基地。这个不同于过去台商自发的。现在台商自发到一个地方来聚集，我们很多地方都很努力，给了很多的政策，我们政策可能不一定比东莞、比苏州差，但是为什么来不了？由于我们区域、环境各方面的原因。一方面就是十几年以前，台湾聚集到东莞和苏州的时候，那时候的差价很大。在电子信息产业里面是可以承受的。现在是进入微利和规模时代的时候，比如说到芯片，我们福建只有7种，有21种没有。你如果到东莞、到苏州一带去拉这种技术来，成本很高。在这样的情况下，先有鸡还有先有蛋，所以我们经过几年的努力，一下积聚了五、六家企业在这里以泉州为中心的。这两个区域能够同时启动五六个产业。所以只能打造一个完整的上下游的产业链。这几年大家可以看到，福建的闽南、泉厦一带已经成为国家新的产业地。估计在未来的五年，以泉厦为主基本上的产业有四千亿，这样子一个工业的进度，势必会带动方方面面的产业的进度。 我们说的项目的推进，金融的服务物流的服务这些方面会解决。所以我们在2007年签约的时候，我们大胆提提出，用三年的时间把福建的泉厦打造成新的经济区。当时大部分人认为是不可能的，认为我在吹牛。直到去年的年底，中央电视台的采访我，说经过多少年的努力改善了投资的环境，现在基本上形成了新的氛围。这里不是我一人之功，但是两岸和平的趋势，去年光光一年的时间，我们在泉州可以带动四五百个产业链，这样的产业链对我们区域经济的发展，尤其产业结构的调整，人才的吸引都有深远的影响。对我们房地产业也带来了新的课题和新的需求。过去闽南的工业很发达，因为大部分都是本地人。实际上来的人口，一般情况下70%的是外地人，30%是本地人，可以说在未来整个海峡西岸经济区，闽南的一带成为桥头堡，从原先的边缘成为了中心，闽西、闽东、闽北地区，应该成为连接长三角的点。这样如果利用我们的成本，实实在在提出一些好的办法，提出一些好的口号，从政府的角度，我们怎么样去新兴产业，现在的台商大举进入，那我们准备好吗？我们光光宣传没有用，要能真正地解决及我们刚才提出的四大难题，政府部门提出来，这个问题怎么解决？实际上真正的台商来到大陆，外商来到大陆接轨，要跟什么接轨？资源接轨，包括人力资源，资源在哪里？资源部在沿海，资源在内陆。内陆只是在距离的感觉上，有一定的差异而已。所以我们今天闽东、闽北一带的房地产的发展，我觉得海峡两岸的问题解决以后，这个问题会带来一些新的机遇。所以说在政府这个层面，也要改变一些思路，我们在十七大提出很大一个观点，转变增长结构，我们来福建之前，我们对福建每一个地市，进行五六年的研究。我们美旗研究所每年对130个城市做研究报告，包括宁德。根据我们的研究，加上我们一年多时间到福建来我们对福建整个区域经济的研究，我们认为在福建的宁德、三明、龙岩这一线，不一定非要转移沿海一带的淘汰的产业，这种转移路途不是很远，大家不能够学几年前。要看整个的产业，比如说深圳的产业转移造就了东莞，苏州的产业转移造就了南通，这方面会带动一定的经济，但是实际上到二十一世纪的今天是不一样的。我们现在整个社会的工业市场的领域已经增长了，能承受的空间不是很大了。我们整个国家处于个什么状况？处于以工业为主的状况，所以去年一场雪灾，大家没有理解，雪灾的本身造成了上亿元的损失。这个雪灾本身的损失本身的原因的在哪，因为在每年的春节前，煤的运费都要比春节后贵，所以南方的大部分城市就心存侥幸，只要储备个3到5天的时间就可以渡过这个时期了。但是没想到碰到了雪灾，那时候有几亿的老百姓要回家，所以那时候我们的镜头都对着老百姓能不能回家，政府怎么重视，这样就导致运力雪上加霜。我们多少城市停电，这个损失远远是雪灾的十倍。如果一个城市能够储备30到40天的煤，就不成问题。这说明什么呢？就是说明能源的紧缺，运力的紧缺，我们现在已经到了一个瓶颈了。我们在99年的时候，是搞流通为主的，全国的流通怎么样，只有18.7万亿，到2005年是59.6万亿，2007年74万亿，2008年90万亿。现在一年的增长率相当于99年的总和，现在工业的增加值远远大于GDP的增长值。再过五年我们的工业要翻一番，请问我们五年以后的的电力、我们的交通能不能跟得上。所以这方面是很大的经济的理解的差异。西方曾经走过这样的道路，但是那个时候不一样，那个时候以工业为主是可以的，但是现在已经变了。如果我们整个的国家的经济还是按照1997年以前的思维，我们在能源上有可能有重大的经济隐患。在1997年以前我们中华民族的经济都是短缺的，那时候以生产为纲，但是1997年是一个分水岭，那时候短缺的时候生产占到经济的价值链的80%。那时候不需要服务，生产出来就好了，供不应求。但是1997年以后进入了过剩阶段，今天我们的生产阶段只到20%的阶段，服务和研发占了80%阶段。所以在短缺经济下，金融可以控制一切。在过剩经济下，渠道可以控制一切。实际上我们的经济结构并不是单纯地转变为高科技的能源。要大力发展第三产业、服务贸易。如果第三产业不能够迅速地把经济结构拉大，如果极限到来的时候，我们再过个五六年，可能就是极限，到那个时候，14亿的人民跟150万亿的工业争能源的时候，请问我们满足人民的生存是工业的 发展。我们工业品的出厂价只能增加4个百分点，所以再继续这样增加下去，能源会越来越紧张。 五年后，工业再翻一番的时候，能源进一步的危机的时候，我们的现在的台海问题慢慢得到解决，但是还有很多的问题。如果我们的运输生命线上，稍微有风吹草动，我们国家的石油承受能力只有150美元，现在已经140美元了。到那个时候我们有30%企业有能源的问题，那时候银行有十万亿的银行坏账，那时候的资本金是5万亿。那个时候我们的财政、银行不是国有的，我们今天的银行已经上市了，到那个时候财政先把钱放进去以后，股市说了算、市场说了算，一旦跌破原始资本价值就是破产，所以到那个时候，外资的兼并就来了。这不是危言耸听，所以我们要长期说一些不利于政府部门的事情，政府部门拿了政府的钱，一定要为政府说话，但是我们的研究部门不一样，我们是自己出钱的，从来不要名也不要利，写出来的报告用就用，不用拉倒，但是年年写。换句话说，我们在闽东地区的发展，也不能以工业为主。尤其是福建海峡西岸经济区是针对台湾提出来的，台湾的产业机构是什么？74.3%是服务贸易业，20%多是工业。台湾还没有伤筋动骨，两个原因，中国大陆过去的服务贸易当时没有放开，现在两边都放开了，这个领域的经济加速了，这时候福建就会占据了绝对的优势。服务贸易和工业不一样，服务贸易要跟社会接轨，更多的需要政治、经济、文化、语言，所以福建在这个领域未来是一个重大的优势，所以福建将成为新的服务贸易的桥头堡。所以我跟给国家的商务部交了一份报告，就是福建建两个服务贸易基地的，不叫对台服务基地，叫台港澳侨服务贸易基地。这样沿海地区成为对台贸易服务基地的时候，我们闽东就可以成为对台的工业基地。所以这方面也是一个机遇。就是社会转型也是对房地产服务贸易的重视程度。从这个较角度来说，我们有很大的发展空间，尤其是台湾三通以后。第三件就是产业的转移，经过这20年的发展，台商大概有40%的企业转移到大陆。我曾经带领台商到西部，看过西部大开发，也曾经到北方，都失败而归。 所以说第二点，在南方一些看来饱和的地方还有很多空隙，福建就是一个最大的例子。福建的台商和外资远远不足，主要是民营企业，最多就是华侨投资，他们想享受点外资政策，所以福建省的产业转型跟升级的压力是很大的，我们的产业比浙江温州那一带晚个三年左右，在未来的两三年，浙江现在30%的企业难以维持，所以福建一带出现问题，沿海地方出现问题，要比其他地方的问题还要严重。我们在沿海一带，只要龙头企业的最后的终端的企业出问题，整个产业链都出问题。实际上他们已经研究出来了，一旦出问题，整个上下游产业链全面返工。大量的三角债都出现了。实际上这是长远的，能源的紧缺、原料的紧缺。我们的传统产业只占5%，我们比如造一双旅游鞋，在美国销售，我们占了5%，这个5%占了全部的原料、污染，那95%跟我们都没关系。所以这5%，2.5美元我们能赚多少钱？其实就是慢慢要撤出，要转移到别的地方。所以当产业转移的过程中，我们认为欠发达的地区，应该朝着服务贸易业和科技业发展。但是要提出一些更具体的对策，应该要怎么样打造，如果我们提得比较好，是一个接点。我们在东南和华东中心的接点上，计划在宁德投资一个国际采购物流中心，估计年加以额可以达到500亿美元。所以说服务贸易业就是一个大的项目，过去的道路不同上，从福州到温州要走17个小时，现在缩短了。从交通的改善，我们也有沿海的优势。 第四点就是政府对房地产业创造一些条件，创造一些新的机遇。从外部的环境上怎么样打造一些新的产业链，随着新的产业链的发展，以后的房地产业会更专业化，我们配套的一些资源，包括经济适用房的建设，这方面更重要是经济的结构上，能够提出一些建设。 第五就是交通和区域环境的改善作为定位，我们的定位是什么？政府能够把这个区域明确地位，不是原来通过社科部门千篇一律地做社科报告，那样子实际很难聚集，我们也做了一些措施，在一些细节上我们在辐射什么产业，我们应该怎么样，在整个福建地区，比如说我们在泉州，在一年多的时间，我们就帮泉州提出了400多条的政策，这个政策中央已经放开了，但是地方还没有。这就是广东和福建的区别。广东只要中央没有说不允许的事情都可以做。在政府的层面上，大部分的本地人利用人际关系可以违规操作，福建的很多地区在行政上处于这样一个环境，作为外商来说就很可怕，如果整个政策不配套，政策滞后，认识谁啊？我认识书记也没有用，不可能去做这样的事情。我们在泉州这么大的一个企业，注册的时候一路批回来，我们说研发、设计，我们只能生产、不能研发也不能销售，这是什么时候的事情？这是92年以前的政策，销售要交给计划部门，1992年四川这个政策就取消了，1997年的时候又进行了全面的清理，但是我们的政策没有变，工商部门告诉我们说没有关系，虽然写的只有生产，但是研发是我们欢迎的，销售我们也没人管你。但是你跟我说可以啊，你跟台商说，台商一看上面写着只能生产，把台商吓坏了，那我的销售交给谁啊？这个事情出来以后，我就台湾的电子机电业工会开会的时候，有一个举手说，我前年去泉州，就是因为看到只能生产就跑回来了。我说实际上不是这样的，他说你说不是这样的，如果法律上是这样怎么办？搞生产不能侥幸，所以说福建要清理过时的政策。我们的本地人，比如我们在泉州有项目，我们把所有的条目都搞清楚。政府说可以了、同意了，但是我们要写得清清楚楚。政府官员说不要管那么多，大概就可以了，以便你们变通。但是实际上观念不同。如果一个大的企业容易被抓把柄，也容易引来一些腐败。因为你可以变通嘛。政府说大概就好了，这个大概带来了很多个人的权益。实际上我们在这方面一些发展过程中，政策有很多的议定的空间是来发展的。 下面我谈谈我们公司在福建投资的课题，就是流通业。这也会给我们商业地产带来一些启发。我们最近发展得比较快，也得到了中央和各部委的高度重视，下个月华南基地的启动，在整个闽东承接长三角的建设。把这个课题跟大家做一个简单的介绍。这也是回归到刚才说的服务贸易业，我们现在大家知道，真正的工业的放开是2006年12月11日，流通业正式放开到今天一年多时间，我们整个国家的流通业处于什么样的现状？整个两万多亿美金的外贸进出口，已经垄断了我们的流通业到上个月的快递，我们的航空快递邮政已经退出了。最近大家都感觉到了，发改委发文说食用油不能涨价，但是食用油涨了一倍。牵涉到老百姓的生存，如果不让我涨价就不卖了，不卖比涨价还可能。这样的话，全中国的市场没有食用油了。所以只好让它涨价了。全中国的大中城市到流通渠道上已经被垄断了60%。在这样的情况下，流通业已经处于非常严峻的地步。上个月麦肯锡正式公布，外资就在3到5年的正式垄断我们的笼统渠道。 如果一个民族、一个国家流通的主渠道被垄断，这是很可怕的。在短缺经济下，流通控制下的一个国家，一个经济，在过剩经济的今天，渠道为王、订单为王的今天这是不可想象的。掌握了流通就掌握了订单，我给你下什么订单，你就生产什么产品。东南亚的金融危机以后，实际上被控制的不是金融，而是流通的渠道，这就是西方经济学告诉我们的，渠道为王、订单为王的道理。只是我们没有深刻理解这两句话在现代经济社会中的重要性。为什么别人能控制呢？主要是控制的方法，一些西方的巨头、工业的巨头跟流通业的巨头相结合。比如说沃尔玛和宝洁相结合，经过十年的控制，现在我们超市里卖的洗涤产品，蜂花啊、花王啊、中华等等全部被他们垄断了。实际上在一些链条的控制之下，比方说家电业，大家感觉到国美、苏宁很厉害。但是有一个在后面的，就是百思麦，百思麦在近期会兼并国美，实际上在两年前已经有合作了，实际上由苏宁先把大中兼并，一旦这样的话，我们生产家电的企业的命脉就在别人的手里。尤其是这些家电行业已经上市的，上市公司的链条被被控制了。所以现在外资是一个行业一个行业的兼并。 比如说这个灯具，我们整个海峡西岸前百强企业结成了一个联盟，我们发现飞利浦垄断了灯具的市场，任何一个中国的小店铺，都在卖飞利浦的灯泡。所以说西方这几年慢慢慢慢出来，很多的大企业都剩下品牌，没有产品，最早的是美孚，美孚石油在全世界没有一个工厂，只有品牌和渠道。比如像耐克，我们这次在晋江建立一个采购中心，耐克三分之一的鞋都在晋江生产的。苏州那边的市场来的，耐克有多少万双的鞋子是之晋江生产的，后来我们的市长说你们生产的鞋子有多少？那个市长开玩笑说，耐克在我们生产有200亿，搞了一个采购中心，去年纳了15亿的税。这说明什么？渠道的竞争跟生产不一样，服务贸易业每100亿盛产的规模产值，就相当于工业规模的2000亿。所以现在服务贸易业占了主导经济的情况下的主要地位。流通就占到服务贸易业的一半，这个领域是国家竞争的重要的手段。所以摆在我们中国人面前有两个门槛，包括在流通改革上一直没有走对路，我们把三驾马车把拆散，很可惜，其其实流通业是不能拆散了。会造成严重的信息不对称，比如说我们宁德的产品过剩了，但是南昌需要，但是我们只有三名员工，没有去过南昌，你的产品可能就卖不出去了。本来我们这件衣服，在广东流行，也许五年后还会在西安流行。但是我们不知道。这就是我们每万元的GDP的能源消耗比西方高的原因，平均大约比西方国家高7.5倍，第一就是能源不合理，第二就是互动，第三就是没有全球消耗的能力。我们能够在全国销售一盘棋，哪一个企业说在全国信息都能到的，导致到今天为止，全国已经超过七千亿的库存。这就是慢慢慢慢堆积起来，每年还以六、七千亿的速度递增。 所以刚才说了，能耗比别人多七、八倍，物流成本多三、四倍，所以说国际竞争上已经到了极限，人家一个反倾销，我们的出口退税就没了。还有一个定价权不是在你手里，在这样的状态下，现代物流在中国就是一句空话，现代物流要建立在西方的经济社会下，在中国那是自欺欺人，不要说我们去交易。我们在苏州的电子厂，运输公司把零件运过来的时候出问题了，那个体户把我们的货藏起来了，搞不见了。耽误了一个多月损失了上百亿的资金，找了有什么用？我们去告两家公司，两家运输公司加起来才五辆车。后来我说算了，所以信息不对称，导致我们处在一个非常严峻的状态。我们现在一直重视零售，比如拿北京市，北京去年的零售总额三千四百亿，北京整个外资总和不到150亿。所以一般人就觉得无所谓。刚才说的宝洁和沃尔玛的联手，他们下的一个大的订单就是100亿，北京最大的王府井百货最大的订单也只有10万块，这就是数量上的差异。 第二，过去的十年，我给你下的订单，说到60天付款就是60付款，后来看人家都欠六个月，觉得资金好用，就欠到八个月。比如像宝洁、沃尔玛公司来了之后，你们是把代理权给了谁？这就是流通控制，流通业在二十一世纪的竞争，不是我们政府拼命扶持发展的，这不是终端为王，是渠道为王，谁掌握了这个区域的代理，就掌握了主动权。到那个时候，银行业的结算权掌握在你的手里，这就是我们现在流通的规律。所以说国外垄断就在这里。第二在流通业，我们在自己的土地上，我们跟外资的竞争的过程中我们的房租差了十倍以上，这是一般人难以想象的。我们厦门的SM今年第十年了，他们里面什么都有，有沃尔玛、肯德基、麦当劳、必胜客，还有国美、苏宁，有各式各样的专卖店，去年商务会有位会长问我怎么连房租都竞争不过别人？为什么租给他们的房租那么便宜呢？我们租给麦当劳、沃尔玛、必胜客一平25块，租期10年，租给国美、苏宁一平30块，租期5年，租给各专卖店是一平40块，租期2年。现在麦当劳他们的租金还是不变。所以说像国美、苏宁这样的企业，比如说在福州、在宁德，沃尔玛要跟国美竞争，代理某个家电的品牌，国美不一定输给它。但是我们就是连锁店不能买房子，买房子的不能开连锁店，连锁店必须租。在上个世纪置业处于农业社会和工业社会增加缓慢的阶段，给这些巨头们便利的条件。到二十一世纪的今天，比如两年前10块的房租，现在就要200块，这就是国美、苏宁的压力所在。去年福建最大超市闽克隆是怎么倒的？在房租不断增长的情况下，又欠别人的贷款太多，我作为一个供应商看你的店面在，还敢于给你供货，如果你在宁德就五个店，今天这个店没了，明天那个店没了，就恐慌、就挤兑。在房租成倍高速增长的今天，这是对连锁业承受不起的。国外的企业为什么可以呢？因为在去年以前它误导我们，它跟万达的合作，以前它跟万达怎么谈？你这个二三楼租给我，三十年，我可以给你带来人气，他们是这么谈的。广州的沃尔玛到宁德来，都是拿很便宜的地块，打着世界500强的招牌，政府很高兴，你带来一个世界500强来，所以土地很便宜。 去年大家可以发现，去年开始，沃尔玛这个巨头不去这样做了。现在单独两万平米，租给别人200，租给我20，可能还愿意租给我。因为跟沃尔玛合作几十年了，大企业的战略误导了战略支撑。比如他们一个月25，一年300，十年3000，因为这些企业在国际上都达到了很高的等级，沃尔玛达到了AAA，我们国家的企业的信用等级最高只有BBB，达到A级的企业就可以受应收帐款，不用付款，这是国际金融结构认定的，在每年的圣诞节前的一个星期给钱，所以你可以把这些应收债款卖掉。我们都知道，九年前厦门，那时候这个地方的价钱是4000块钱，当时就可以直接兑现6000多。但是我们的国美、苏宁、王府井百货开出来的批都没人要，因为人家觉得信用是负数。之所以有这样的差异，沃尔玛就可以做30年，人家预计在它在30年之内是不会倒的。比如在上海的南京路上，可以做一千多平米的，就可以兑现28000平方米。所以这样就是摆在我们整个中国人面前的流动业领域的两道坎。很多人认为百思麦来到大陆八年了，就开了两家店。很早的时候苏宁和国美说过，肯定他们是水土不服。可是百思麦是这么想的，它认为早晚有一天国美和苏宁是我的，我为什么要开？六年前我们为了研究这个课题，我们长期在沃尔玛工作，我们发现沃尔玛在各地选址的时候，比如家乐福和好又多都在的地方，沃尔玛去选址的时候，都选择在了家乐福的旁边，没有选在好又多的旁边。我们就请一个沃尔玛的老总喝酒，然后用激将法，说为什么不敢靠近好又多，是不是怕王永庆啊？因为好又多的后台是王永庆。他说，傻瓜，好又多早晚是我们的，我们为什么要靠近它？所以沃尔玛盯着家乐福。我们中国的产业流通链是60天到120天，在这样的情况下你不卖，不愿意代理，就会断档。一个城市不能超过15%以上的商品断档，更加不能让某一个产业断档。比如你们去逛超市，发现洗涤用品没了，这样很容易造成负面影响。 有个人说，宝洁把洗涤用品垄断了，比如我们逛超市发现这里洗涤用品全部是杂牌子，很多人就不会去了，我今天去没有，明天去也没有，这样下去营业额就会下降，很快就会被别人取代。所以我们要找出某一种模式，这个模式要比沃尔玛的成本低，我们经过十几年不断的研究、示范、运行，创造了一套新的理论。我们经济学的模式A++，就个理念下，就好比国美、苏宁，十几年前我们在研究这个课题的时候，没有考虑大连锁业和置业之间的关系。在国美里面有什么优势，实际上里面每个个体户都代理一个品牌，本来有100万的个体户是批发生意的，全国1999年是批发的高峰期，那时候是900万户。全国的批发市场都是在原来赶集的地方，它的形成是短缺经济下形式的，跟我们百货公司一样，都是用现金采购的。但是1997年以后进入了过剩经济，买方市场的今天，发生了规模的变化。比如我们要进一个百货，能卖掉的卖掉，卖不掉还给你，到个体户的今天依然要用现金，现在做服装批发生意厂商是怎么样？10万交房租，90万去采购，流通资金剩10万左右。这一二十万去采购几十种规格，每一样采购只有几百、几千，这样厂商就不会理你，所以你只有到小的地方去采购。还有一种成本是政府，在这样的情况下，这么恶劣的经营状况下，必须要卖假冒伪劣才可以谋利。在国美，在零利润法的状况下，它可以做。所以在电脑城买电脑，买两台都没有，还要去隔壁借了卖给你。但是在国美可以实现，你比如100万的资金，都不用交给国美，只要到它指定的银行去开个户，你只要卖就好了。国美为什么能做到这一点？国美没有兼并大中、永乐之前，就有100多亿的信用。所以就成了一种代销，采取物流调剂。比如宁德地区，一个产品能卖1000台，每一次进货进上百台，十天就卖掉了。所以这样循环下来，里面的个体户卖多少都可以了。所以你到国美买三台同样型号的空调肯定没有，所以国美的沉淀资金可以达到400亿左右。理财服务的资金是3.5%，所以把看得见的利润变成了看不见。第二把批发的模式应用到了零售，所以物流的成本会过高，从社会的角度来看成本提高了，这个就它的软肋。我们现在怎么做呢？我们现在以泉州为中心，有两公里的占地，建筑面积400多平方米，建成一个配送中心。因为积聚以后可以利用资产做保障，过于这些经营者三个月的保证金，这个保证金是交给工行。所以银行有工行，物流有美旗建设，外贸有中国对外贸易中心。你过去有卖假冒伪劣100万，现在卖真的，赚10%也赚不到。实际上不止是3倍的概念，是实现了几十倍的规模的跨越，更主要的还是集中的规模。加上几百亿的房地产和几百亿的现金，这样就轻而易举可以换取中央银行500亿的公开授信。可以使得我们的经营模式很好地经营下去。到最后请你吃饭，这样才可以帮助贷款。 但是现在一样了，因为这些是免费的，所以到我们这里的小规模个体户都是有一定实力、有一定品牌的企业。比如全世界要采购东南地区的产品在这里都可以找到了。比如南昌要买宁德的产品，过去由于信用的问题，不敢付款。现在他只要相信工行500亿额度，就可以交易。这样就把贸易过程中的先给钱还是先给货的难题给予解决。我们赚什么钱呢？批发的收入比零售的收入要快几倍，我们每做一千亿大约可以沉淀两百个亿的资金。如果是三万的席位，每个席位交易300万，8一年差不多就是3000亿。在这个时候，再回过头来，在外资竞争的时候，你会把代理权给沃尔玛还是给国美，这个颠覆性的课题比较被国家列为战略性的课题。中国的流通业能不能挡住外资的垄断，这是唯一的方法。这话不是我说的，是有关部门的领导说的。这就是中国人的文化差异去研究出来的。我们刚才分析来分析去没路走了，沃尔玛的模式就是文化的入侵，就是一种消费的文化，强调的是便利二字，我们中国人的消费模式不是便利，一是热闹，二是便宜，三爱讲价。如果说这个地方卖的价格是8块，另外一个地方卖的是10块，肯定会选择便宜的。这就是我们几千年沉淀的赶集文化，所以我们经过十几年的不断运行之后，未来在这个领域，作为我们的主业，我们的五个中心已经建立起来了按，福建中心的建设从这个月就开始了。还要进行企业的连锁，这个种模式在未来会一步一步成为中国流通业的主渠道。 今天由于时间有限，如果大家有什么要咨询，会后还可以多交流。 主持人：谢谢主席的演讲非常精彩，这不仅由于他是企业战略发展的成功学者，而且也是主题的读者，它的演讲高屋高建瓴、主题生动，随着台湾问题的深入，还提出了流通行业的 今天由于时间有限，如果大家有什么要咨询，会后还可以多交流。 2008年6月29日下午两点半，住宅与城乡建设部政策研究中心主任陈淮，做主题为“中国宏观经济与房地产发展展望”演讲
与嘉宾现场互动
现场提问 主持人：各位领导、各位来宾大家下午好！下午的我们论坛分两个环节，一是主题演讲，二是领袖对话。首先我们先介绍一下下午第一场主题演讲的嘉宾，是住宅与诚信建设部政策研究中心陈淮先生，陈淮1987年在中国人民大学获学士学位，有请陈淮先生，大家欢迎！ 陈淮：我们简单地点到为止说一遍，详细地说肯定来不及。那更集中把大家关心的问题说一下，我先请大家提几个问题，有关宏观经济、有关房地产经济，你想听哪一个？咱们按大家所提的问题集中和大家交流，大家可以举手。你想听什么？你想了解什么？什么问题都没有？ 嘉宾：陈博士，现在大家主要关心的是房地产产业面临的现实，据我们了解，现在的市场都一样，楼市持续观望，房地产业的成本在提高，利润在下降，有的地方是有价无市。再加上政策风，面对这样的现实，我们房地产企业如何保障获得安全？ 陈淮：成交量的下降是正常的量下降到不正常，还是不正常的量下降到正常？是过高的利润率到正常的利润水平，还是从一个正常的利润水平下降到不正常的水平？还有提问的吗？ 嘉宾：我们讲房地产更多的是出现的城市的问题，我们中国是这么大的国家，而且是人口这么多的国家，除了城市的房地产外像这种二、三线的城市，国家在解决居民住房的条件的时候，我们很多欠发达地区基本的住房条件还不能改善，那国家在这方面的政策是怎么样？就是发达城市和欠发达地区的发展情况。 陈淮：解决困难，房价高，谁说老百姓一定要买房子呢？很好，这是住房保障的问题。 嘉宾：你前面说的成交量是从不正常到正常，还是从正常到不正常？我觉得是从一个不正常到另外一个不正常。 陈淮：不正常的理由是什么？ 嘉宾：原来的旺盛需求是脱离实际的，现在的低迷，这也是属于不正常的现象。这个背景主要是观望的情绪，我想问的问题就是，目前这个市场的形势，一种观点认为，第一年的时间越长，将来积压买房的力量越大，另外一种观点，前几年的市场购买力已经被严重透支了，短期之内很难恢复。 陈淮：人们买房子干什么用？ 嘉宾：一是居住，目前绝大多数是一种消费的生活需求。 陈淮：现在买了房去住的人观望了吗？ 嘉宾：也有可能。观望个一年半载可能会卖。 陈淮：就是人们有这种可能性，卖房的时候可能今年买也可以明年买。 嘉宾：我想请问一下陈博士，前一段我们整个国家对房地产市场是否是拐点这个问题一直在讨论。 陈淮：什么叫拐点？ 嘉宾：如果说拐点已经到来，这个是中周期还是长周期的观点？ 陈淮：拐点就是从上升到下降那一点就是拐点是吗？有人反对的意见吗？由上往下的一条切线，这是所有高等数学老师都会说的。什么叫拐点？由速度到速度不断提高的，你比如开汽车，你踩下油门的过程，初速从80到90，到110到140，速度不断提高，这时候你踩起油门的过程车还再往前走，但是初速从每小时140变化成130再到110，从你踩下油门到初速下降的瞬间叫拐点。由不断加速上升变成上升的速度，每一点比前一点减缓。比如房价还在上升，比如上个月上升7%，这个月上升5%，下个月又上升7%，提高了，这叫拐点。所以我不知道提问者说的拐点是什么含义？是不是数学所说的拐点的定义？ 嘉宾：我还提的第二个问题，本轮的房地产宏观调控，大概什么时候会结束？ 陈淮：只要有市场经济，就会有宏观调控。所以宏观调控什么时候结束本身就是不符合市场的政策。 嘉宾：或者讲本轮房地产走出低谷时期是什么时候？ 陈淮：你先给大家一个判断，现在是低谷期。 嘉宾：低谷期是成交量在下降，也像中国的经济一样，进入一个滞涨的状态。 陈淮：中国2007年的经济上涨了11.7%，谁跟你说是滞涨了？ 嘉宾：目前经济学界已经有这样的观点出来了，因为通货膨胀的关系。 陈淮：我们先把定义说一下，至于说中国的经济滞涨那是聒噪了，美国今年的经济就是滞涨，经济衰退和经济紧缩是相对的，当经济过渡乐观的时候，大家勇于投资购买不动产，扩大消费，这个时候失业率下降，但是通胀率上涨，所以通货膨胀通常跟经济薄弱相联系。通货经济下滑甚至是衰退，衰退有的时候是复增长，才跟通货紧缩相连。但是美国今年上半年的经济趋势，有一种经济不仅下滑，甚至有负增长的趋势，这跟通货膨胀并存，这种状况称为滞涨，中国完全不具备这种特征，中国的经济是衰退或负增长吗？从两位数来看，说中国的经济有衰退的趋势是言过其实。如果中国近来是衰退的时候，开发商不抱怨缺钱，日本经济在低迷的时候，银行的利率是负利率，借钱不要利息都没人借，这个才是衰退。所以这是我们刚才说的，滞涨和拐点两个概念。我们也借此机会跟大家说说经济学上的原理。准确地说，拐点并不是经济学的定义，它是数学的定义。学过微积分的人都应该知道二次曲线上的这个定义和二次求导。我们可以看出，在面对这个曲线的作半载，一条向上凹的曲线和一条向下凹的曲线的这一点，或者这条向下凹和向上凹的那一点，叫拐点。我们定义它的含义，如果房价的上涨的速度由去年每3个月一涨，每月一涨，每一周一涨，甚至每天一涨，这样的上涨趋势到现在，上涨逐步减缓，甚至不涨。那我们说，确确实实我们走过这个拐点了。如果有些楼盘有些城市、有些地区涨得过头了，那么有回调的可能，最终决定房价的是他的供求关系，但是一个月一个涨，一周一涨，甚至三天一涨的房价，绝对不是由供求关系作作用的结果。因为不论人们买房子的力量和住房供给的变化都不能在一个月、两周之内发生大的变化。它的实物供给能力不可能在三天之内发生。但是房子和别的不一样，不可能在短期内，如果短期内的价格有明显的变化，一定是短期之内以外的因素导致的。
他们这部分人想着改善住房，我们这个民族走到了转折点，几千年我们都是农耕文明，老百姓坚信吃饭是第一位的，什么叫吃饱了？越来越多的人住地打粮的越多，不知道大家在卡拉OK里有没有唱过这样的一首歌，叫《夫妻双双把家还》，这个歌描述了一个浪漫的故事，描述了几千年老百姓对理想社会的向往，我觉得特有意思，娶个仙女做老婆。里面有一句这样的歌词：“你挑水来我浇园，你织布来我耕田”，连仙女都要下地。一直到建国之后我们还坚决相信，应该动员更多的人类去种地，我们才能吃饱饭。我们不可能耽误种地，毛主席说的，以粮为纲，养鸡生蛋搞副业，那是资本主义，我们动员几千万知识分子到农村去，我们种的粮食够吃了没有？不够吃。今天我们发现一个历史秘密，这秘密挺很有意思。越少的人种地，他的粮食越多。它符合历史发展的客观规律，越多的人种地，粮食不够吃，越少的人种地，1.4亿农民进城务工，我们的粮食吃不完。2006年的中国粮食总产量是4.98亿吨，中国这几年的粮食都是严重过剩的。通货膨胀的原因使农产品和粮食价格的上涨为主的结构性上涨，但是中国不缺粮。粮价上涨推动物价的上涨，中国也没多吃粮食，粮食不会因为价格的下滑多吃，不会因为收入的增长多吃，也就是需求稳定不变，供求稳定充裕。国际粮食的上涨是刚刚开头而已，从去年下半年以来，粮食又大幅度涨。国际上的粮食的上涨是不是国际上缺粮食呢？是不是由于气侯的变异导致粮食的绝收呢？也没有，由于石油的价格上涨，石油的价格上涨了60美元之后，石油上涨为什么会影响到粮食的上涨呢？因为需要从这些粮食当中提取生物能源和生物酒精。我们全世界的粮食的上涨已经不受粮食本来的关系的影响，也完全不受吃粮食的人购买力的影响，全世界有20亿人不能够支付现在的粮价水平，也不受生产粮食的成本的影响，受谁的影响？受石油价格的影响，石油的价格足够高，粮食的价格翻两番也敢买。这是对我们短期宏观经济形势和物价水平的大威胁。也就是说，我们面临的宏观形势的通货膨胀，不会因为中国粮食再增长，或者我们简单地收缩中国经济的流动性就能解决的。这不是我们刚才要往下说的，我把话题引到短期经济。回到刚才的话题，我们走到一个越少的人种粮食，打粮食越多的阶段，这个阶段叫城市化。在这个阶段中，人口向工业聚集，是市场相伴相随的必然的趋势，支持中国房地产产业的重要依据就在这。 有一些所谓的专家，说美国的房地产的收入比是多少？中国的房地产收入比是什么？所以中国的房地产有泡沫。物以稀为贵，中国960万平方公里13亿人，美国是3亿人，我们的人民密度比美国大。所以房价和收入的比值关系，所代表的劳动力市场的价格之间的体制关系，就存在差距。有一天中国到了和美国一样的时候，这个差距也仍然存在。日本、美国、欧洲已经完成了工业化和城市化，人口的分布的结构已经趋向稳定。而中国大量的农民正在考虑明年是否是到福州、还是到厦门、还是到北京、上海或者到珠三角打工，已经出来打工的农民还在想明年是否把老婆和弟弟接出来一起开个店，省得老给别人拉打工。 我们刚才说到，我们城市的需求从哪来，甚至说在中国的经济发展过程中的观望，我觉得是缺房屋的人在观望，还是不缺房屋的人在观望。解决低收入老百姓的问题，主要不靠他们买房，有一部分人靠存钱买。去年24号文件，国务院的24号文件，就是解决低收入群体的住房的若干意见。整个普通老百姓的大部分人都受益于住房保障体系的发展。当务之急是改善低端和最低端老百姓的收入。这就有了24号文件，扩建廉租房，而且要做到应保尽保，要提供政策性的保障住房。我们从提问的问题刻意澄清一个混淆，把任何问题都推到市场中去解决是做不到。社会保障住房分四个部分，第一个部分人就是完全没有劳动能力，没有工作，没有收入，只能靠低保生活的人，叫特困群体。还有一部分人有收入，有劳动能力，但是他们的收入一个月连一顿肉都吃不上。低收入群体和最低收入群体这两部分群体，由政府提供廉租房民族他们的住房需求，这叫做救助型的保障。我们刚才说我们已经盖了很多房，但是还不够，我们前期盖的房子只是解决大多数的人买房的问题，今后我们要解决所有的人都有房子住，这是一步。 第二个层次的住房保障体系叫援助型，你自己有点能力，但是不够，政府再帮你贴一点，你作为个人在社会上竞争所取得的消费能力，比如说你也这个能力，但是要等到60岁才能买得起，但总不能叫你60岁再娶媳妇，20几岁就应该娶了，这怎么办呢？不够钱买房子的，政府帮你一把，这是援助型的，这个覆盖面比较宽，因为有十成能力中，有九成，缺一成，叫住房消费能力不足，有十成的能力，有一成，缺九成，也叫住房消费能力不足。所以这就是经济适用房，它的定义是有限产权房，不用交土地出让金。它的户型和房价都受到了政府的限制，它的享受的对象是政府规定的，不是谁都可以享受到的。只有住房能力严重不足的人才可能享受到。经济适用房，我们简单地说，有八成、九成能力的，两禁两限房，经济适用房是具有一定商品房性质的，因为你要花钱买，具有商品房的性质的保障房。两禁两限房，具有一定保障房性质的商品房。 我们也没给大家细数，援助型保障住房的分类，还有很多住房的补贴。24号文件也提出了要求各地征服示自己的侨眷，采取一定的货币监督或者贴息，这都属于援助型的保障住房。 第三部分是互助型的，大家互相帮助，你帮我、我帮你，我们自己互相帮助就可以了，更政策是什么关系？政策是政府的行为，我们互相帮助有政府什么事？公积金就是互助型的政策，大家把钱搁一块，谁需要谁借，公积金这种社会统筹跟社保、医保不一样的是，你缴纳了医疗保障的资金，你一辈子不得病，不得就不得了，医保机构不会说，你一辈子没得病，不会说在你离开这个世界前把所有的药都吃了，你没得就是没得。但是公积金不同的是，这个钱都是你的，你一辈子不买房，到60岁的时候可以把这个钱领出来。钱还是你的，不会因为你没房子这个钱没了。所以你有五千块工资，每个月存12%，第二公积金是免除个人所得税的。第三公积金部分在借公积金来购买的时候享受的利率是比商业银行的优惠贷款还要优惠。 第四个层面是自助型的，是自己帮助自己的住房保障政策，这个政策在我们国家还没有普遍实现的相对应的方式，但是在其他的国家已经很普遍的，比如说住房帐户都是属于自助型的，你比如可以开一个自己的帐户，可以自愿往里存钱，但是跟政策有什么关系？只要你往这个帐户里存的钱，可以减或者免个人所得税。公积金是限提取的比例的，但是这个自助保障是没有限制的。这对白领阶层来说，解决自己的住房问题比较好，这个帐户的钱不能取出来干别的，唯一的出路就是拿出来改善住房。我们国家在住房改善的问题都有比较完整的覆盖，所以我们不要把这个问题跟房价混为一谈。 我们再说一下宏观调控，别夸大宏观调控对房地产的影响和调控能力。别指望宏观调控解决穷人的住房，影响房地产的政策包括三个组成部分，宏观政策、公共政策和产业政策三个组成部分，解决穷人住房的问题叫做公共政策，公共政策有多长？要一直长到共产主义实现之前。就是中国有一天到美国的程度的时候，也将确信无疑的有一部分的老百姓靠自己的能力，一辈子都解决不了住房的问题，就需要政府提供社会的援助。公共政策我多解释几句，美国人喜欢讲人权，人人生而平等，人人有追求幸福的权利。人人生而平等是对抗欧洲古老的传统下，那种贵族式的制度，房权分社会等级的。人人有幸福的权利是对抗宗教中要求人们放弃对现实幸福的追求，是神权。这是房权和神权。我们刚才说的，人权观提出，你追求现实幸福是一种合理是一种善，不是恶，它是一种进步，但是它不完善。到了上个世纪中叶，人人生而平等，追求幸福挺好，但是没追求到幸福的那个人怎么办？经济是优胜劣汰的经济，那没追求幸福的人是不是就该饿死街头？人人有幸福的权利和人人有享受社会保障的权利，这个关系就形成了。公共政策就形成了，公共政策不仅是社会保障的权利，在我们的住房里头主题的公共政策就是住房保障。宏观政策只是一个看天气增减衣服的性质，别夸大宏观经济的作用，是维护短期内经济运行的政策。产业政策是关于我们这个行业如何健康发展，不断提高工艺技术水平，提供资源节约能力，提供民族社会需要的程度，以及大中小企业内外协调发展的程度，这叫产业政策。宏观政策、产业政策和公共政策的关系，我们再打一个比方，你们过日子也需要三政策，一是产业政策，一个是宏观政策，一是公共政策，你都当了老总级了，是你家的顶梁柱，但是你们要作为一个社会的细胞，要想长久可持续的发展，要想继续拥有一定的社会地位，希望寄托在你的儿子身上，就把优势的资源往儿子身上堆，给上最好的学校，请最好的家教，去欧洲留学。你把你们家的优势资源推到儿子的身上，把这些优势集中在这个社会的某个部位。促使它的加快发展，以保障你们的长远利益和整体利益，这叫产业政策。光这政策行不行？你有没有父母啊？父母要不要赡养啊？你要不要留一定的资源应对这个事，你们两夫妇都是吃五谷杂粮的难道不生病吗？不要留一定的保障吗？光有投资保障就行吗？你儿子从不看天气预报，出门不带伞，穿衣服不看天气，这样你光有投资也没用。所以今天要做什么明天要做什么都要研究，维持经济的自生，经济平稳运行。所以，宏观调控政策解决不了穷人住房的问题，穷人住房的问题是公共政策管，24号文件明白无误地描述关于未来住房保障体系发展的基本框架。因此它也是我们住房领域里的政策。又回答了一个问题，就是政策住房。 中国的经济现在的确遇到了很大的挑战，这不是什么房地产领域单独遇到的问题，我们遇到的问题是全世界遇到的问题。第一问题是通胀，现在我们遇到的问题是通货膨胀这件事，通货膨胀和房地产的影响，有意思的在于，当通货紧缩的时候，房价会大跌，这一轮我们遇到的时候，防空战的时候，房价又会下降。现在从中国到新兴国家，都面临着通胀的压力。在通货膨胀的情况下，都面临着压力。俗话说此一时彼一时，什么叫做通货膨胀？涨价叫通货膨胀，老百姓这么说没错。通货膨胀不是东西贵了，是货币缩水了，而实物资产涨水了，叫通货膨胀。去年100买的东西，今年要120块。100元作为单位货币的单位价值减少了。在通货膨胀的情况下，我们都是现挣现吃，容易解决问题，这个月物价上涨了，政府强制地把工资也提高相应的幅度，上个月提高多少，这个月也可以提高多少。但是我们除了收入之外，还有资产，存在银行的钱怎么办？我100块钱在银行连本带息104，我要买去年100块钱的东西，今天要110块钱才行呢，人们的存量在缩水。通货膨胀大家努力把货币资产换成实物资产，大家都拿钱去买房子，房子就涨价，货币资产缩水，通货紧缩的时候大家努力以货求币，因为上个月100买的东西这个月95就卖，叫通货紧缩。所以日本和香港97年的金融危机之后都是长期的通货紧缩的长期伴随的。越遇到通货膨胀房价越涨，非典型的情况是，通过通货膨胀把房价连在一块。你看越南，高通胀和房价下滑连在一块，我们面对的问题是传统经济学中的新问题。问题从来没有对错，只有解决问题的方法才有对错。俗话说此一时彼一时，新兵打战，兵无常势，我们今天面对的是新问题——通货膨胀，通货膨胀的压力很大，我刚才说了，不是我们自己收紧货币供给以及增加粮食的产量就可以对付得了。 再给大家说一个经济道理，美国从去年以来，说自己是流动性短缺，所以它采取了一系列补充流动性的政策，比如说连续7次降息，这是货币政策，政府批准国务院一千亿减税，这是财政政策。所有说自己流动性短缺的国家不缺钱，钱多得富余，没地方放。所以才有热钱一说。这是他们的钱不肯进入实业性市场，所谓的流动性过剩的国家不是不缺钱，是极其缺钱。我们中国面临的问题就是这样，政府的钱够花吗？不够。就在上周有一条新闻，全国人大常委会批准国务院提出的修改2008年国民经济预算的报告，为什么要修改？原来的收入和支出平衡的关系今年是不行了，我们给老百姓开了很多的帐单，我们要完成全年医保。这要叫多少钱？ 第二我们要在农村普及农村养老制度，这又要多少钱？八亿农民啊，然后我们说全社会保障住房政策，今年我们又提出，农民买家电政府报销26%，正当我们这些钱要花的时候，雪灾来了，地震来了，政府缺不缺钱？股市缺不缺钱？缺！股市最大的问题就是没钱，股市就是融资的地方，问题在短期之内有这么多的股票供给，不论大小非也好，融资也好，没有那么多的需求来接。现在的股民要套，要想到4000点解套，还得三到五万亿的钱给他们解套，我现在6000点才能解套，不一定房地产最缺钱。 第二的问题我们现在的粮价和国际严重倒退。我们有个堰塞湖，但是它不能老堵，总有一天憋不住的时候会崩溃，我们现在还看不到国际粮价自动下降的迹象。要所有的粮食和成品油的价格都会上涨。 第三大家都说，我们现在人民币在升值，其实人民币升值对，也不对。人民币在过去的三年只在北美地区升值，对欧元那方面仍然是贬值还不是升值。如果美元在经过三年多对欧元，特别是去年加速贬值，美国的经济没到崩溃的地步，那下半年美元对欧元转为升值，对我们的外向型经济的发展的考验太大了。人民币对美元升值，美元对欧元升值，外向发展就会遇到很多的问题。当然宏观经济中遇到的新的危险还有很多，尽管我们说了很多的困难，我们有没有乐观呢？有乐观，从长远来看这个乐观还是很多的，我刚才说中国的建设，城市建设刚刚拉开帷幕。我们的房地产仍然是经济中的支柱产业。具体到海峡西岸，我们福建省随着两岸关系的不断改善，我们有可能迎来一个对住房建设新的局部化的高潮。 以上时间非常紧凑，我就此跟大家做一个简单的交流。我为什么先问大家问题呢？就是要解答大家的疑问，大家问什么我说什么。好，谢谢大家！
下午四点半，高峰对话开始
主持人：我先介绍一下上面的嘉宾住宅与城乡建设部研究中心主任陈淮先生，中国台商研究所所长、中国美旗控股集团战略委员会主席谢秉臻先生，福建省住宅产业商会会长方忠炳先生，福州思锐房地产投资顾问有限公司总经理林坛禄、宁德市建设局局长周志坚、还有福州三盛地产有限公司总经理程璇。 陈淮：在很多其他的地方，不管泉州还是厦门，比如东北老工业基地，新旧体制的交替，上海外资大规模的应用和当地房地产的价格，长三角临近香港，空间距离非常接近，而房地产的价格差价非常大。所以筹集资本，房价首先的落差，导致的矛盾很大，再一个城乡的矛盾也大。我们空间的巨大的落差，我们的需求也有区别其他的地方，就是我们新的机会。台商以及台湾的居民这两种置业和创业的需求，也成为我们可以预见，可以预期的机会。但是二、三线的城市有区别于大城市不同的特点，大城市的房价的是没有顶的，而二、三线的城市除了特殊的情况下，它的房价的上涨是有偏好版的，因为它没有那么多的人口，你指望击鼓传花，但是传不下去了，人们改善住房建设的过程中，英国的工人阶级的住房状况，卓别林在默片也表现了城市的住房的水平。二、三线城市总是资源聚集的地方。它的资源建设已经开始了，但是另一方面，从大城市接轨，也不至于说就是一个建设的中心了，这是一个渐进的过程，这是我说的几点。 周文胜：感谢陈先生，下面我们继续有请方会长针对中国二、三线城市房地产发展机遇发表一下您的观点好吗？有请。 方忠炳：作为福建省住宅产业，特别是房地产产业，很有发展前途。虽然我们遇到了一些问题，但是我们在困难面临不悲观。由于我们福建的特殊位置，尤其是当前两岸关系的改善，这就是最大的机遇，希望我们对未来充满了信心。如果要投资的话，把它比作买股票的话，我觉得宁德是很有潜力的潜力股。这几年包括从福州来的一些企业家都纷纷到宁德来寻找新的经济增长点，有机遇。希望大家共同努力，把我们宁德这一块美好的处女地，一颗东方明珠搞得更加灿烂，谢谢大家！ 周文胜：非常感谢方会长的演讲。下面有请中国台商研究所所长、中国美旗控股集团战略委员会主席谢秉臻先生发表演讲，有请。 谢秉臻：尊敬的陈主任和方会长，我想结合二、三线城市工作的角度，福建确确实实赢得了新的机遇，如果说4月4日以后，两岸目前的三通，我们在房地产的带动下，象征意义大于实际的意义。从福建的角度来看，很多人担心三通以后，担心福建没有优势了，都走掉了，其实不是这样的。福建过去就没有优势，过去就是偏小的地方，过去三通先到香港，再到福建或者是上海都是一样的。所以大家要关注一点，福建最大的这一块对台以后这个意义非常重要。之后限制只有是金门、马祖籍贯的人才可以通过小三通，下个月以后全台湾的人都可以经过小三通到福建来。第二就是明年年底的沿海的高速铁路的开通，宁德会带来一个很重要的机遇，过去从宁波到福州中间这一带，是台商投资的断裂带。实际上目前整个长三角有百分之四十几的台商企业要转移，40%的企业里面，还有60%左右的要转行，所以我们作为宁德，作为二、三线城市房地产的角度也好，我们选好一个定位，随着交通环境的改善，肯定会对宁德房地产发展带来很好的发展，工业也会进入一个高速增长的阶段。 第二我们认为，宁德到现在房地产刚刚开始，刚刚起步土地资源相对福建省其他地区丰富一些，所以我认为这个地方越来有很大的增长空间，谢谢！ 周文胜：好的，非常感谢谢先生从我们两岸关系阐述了他的观点。下面我们继续有请宁德市建设局局长周志坚先生。
宁德市建设局局长周志坚先生 周志坚：非常感谢大家给我这个机会，在1992年，我作为改革实验区的同志，到贵州的一个地方，对方有一个同志接待了我，说宁德这个地方不应该是落后的，他说，我看过地图是沿海，不应该落后。我们今天的宁德已经起步了，蓄势待发前期的准备工作做了很多，鉴于宁德独特的环境，一定会把宁德带到发展的时代。宁德这几年的基本设施有了很大的发展，沈海高速、沪深铁路都在紧锣密鼓地发展，我们这些交通设施形式之后，一定会吸引很多的外资来此投资，我也希望借此机会所有的开发商能够入住宁德，今天我们也借这个机会推荐几块房地产地块，也希望我们外地的企业能够关注。从某种意义上来说，人们都会感觉，现在是宏观调控时期，我们的房地产看起来不怎么理想，但是你应该要看到，作为城市化发展的未来，我们宁德的空间是最大的，我们提出高度宜居的人居环境建设，我们在生态环境，在生态发展，在港口建设方面会有很大的建设，谢谢大家！ 周文胜：非常谢谢周局长的演讲，刚才周局长也向各位的企业家发出邀请。我们今天下午这个环节用座谈式的方式，我们轻松一点好吗？请大家把热烈的掌声送给台上的各位领导。下面为我们介绍的是在我们台上唯一的女性，这位是福建三盛房地产开发有限公司总经理程璇女士。
程璇：谢谢各位！刚才专家和领导都说了很多，我想从开发商的角度说，跟大家聊一下我们对二、三线城市的看法，很多的在座的媒体跟很多业界的朋友都知道。我们的开发都在二、三线城市，我们就谈一下对二、三线城市的看法。目前为止，包括市场的变化，包括消费者的观望的情绪，我们的开发商也好，投资商也好，都有很多观望情绪。我们现在所开发的在三线城市这一块，基本上都不受影响。其实三线城市现在大部分都是刚性需求，我们很明显地，在南安的一个项目，我们基本上的售价还是，虽然南安是在很小的镇里头的项目，那个项目是四十多万平方米，我们开了两期，现在是第三期，价格还在往上走，不仅仅是买的人多，还是在抢的过程当中。这是因为原先的二、三线的城市都没有开发过，就像宁德一样，刚才专家们都讲了，宁德也是一个非常好的地方。比如说周边经济的基础也很强，原先没有很好的房子提供给消费者。就像早上谢主席讲的，这些地方有很多的部门在那边，但是那边的环境已经不适合居住，原来都是自己盖的，都是自己花了几千万盖的房子，但是周边的环境非常差，最终他们要选择有规模的开发商建造的房子。应该这里在座的很多都知道，我们去年就已经走进宁德了，其实很早我们就关注到宁德，一直就跟各位专家讲的一样，宁德不管是从自然景观也好、交通枢纽也好，海岸线也好，宁德都是非常居住的。而且也很适合大企业到这里来投资，包括它的港口优势。宁德三面环海，土地的资源比较有限，去年我们刚好碰到浙江一个房地产公司要退出房地产的行业，要拍卖一块地，这一块地非常好，一边看海，一边鸟瞰宁德市中心。这完全符合三盛做高端经济的优势。所以我们去年八月份，我们毫不犹豫把这块地给拿下来了。其实宁德有非常多的优势，我们也希望还有一些开发商，没有到宁德来的，也欢迎一起到宁德来开发，一起来宁德来发展。宁德虽然目前的经济状况并不是非常地好，但是前景是非常的光明的，现在市政府已经引进了像鞍钢、核电站，还有很多的港口的规划，都对宁德的房地产市场，给我们创造了硬性的条件，所以非常地欢迎在座的各位到宁德来投资，作为三盛我们也坚定不移在宁德投资，希望为宁德的城市建设出一份力。 周文胜：非常感谢我们程女士精彩的讲话，下面继续要请出承办这次首届海西东北翼房地产高峰论坛，承办单位思锐房地产公司的总经理林坛禄先生。 林坛禄：谢谢主持人。非常有幸承办这个论坛，刚才专家都说了这个观点，我从房地产的服务单位，来谈谈我的看法。回顾到两周前，我们接到宁德东侨开发区的邀请，要求我们作为作东侨开发区，即东侨开发区对外宣传的服务。我们对宁德进行系统的梳理，在这个过程中，我们也发现了宁德的很多的优势和未来的发展的潜力。我们也发现很多有趣的地方，在我们对宁德房地产的发展过程中，宁德跟福建省进行一个对比，包括它的经济发展和房地产集成，我们福建是东布点，福建九个地区，宁德由九个县市组成。福建的三个发展的地方是福州、厦门和泉州。而宁德的发展集中在沿海的三个城市，就是宁德、福安和福鼎。在福建的大型的房地产集群的城市中，都具备有一个辐射性。厦门往漳州地方辐射，泉州往古田、晋江和三明地方辐射，而福州往闽东北和闽中地区辐射。未来的宁德地区也具备强大的辐射能力。我想在未来的房地产的发展过程中，有两点我们的发展企业要注意，第一要走出去，像一、二线城市的开发商学习，第二可以辐射到的地方要定时推广，谢谢！ 周文胜：非常感谢林经理！上面有我们六位嘉宾，我们的专家、政府主管、地产开发商、还有地产顾问公司的老总，从不同的层面分析了房地产的市场，在此非常地感谢，下面就是我们对话的环节。朋友们可以传过写纸条的方式，可以向专家提出您关心的问题。下面第一个问题是海西房产网提的问题，问的是三盛地产的总经理，程女士，三盛作为福建的一线的开发企业，前几年的重点都在福州，听说在宁德也取得了一块可观的土地，那宁德是不是三盛下一步发展的目标？ 程璇：其实这个问题在刚才的阐述中已经说明了，宁德是我们前两三年看中的地方，我再补充一下。我们最近在香港有很多的同行来找我，一直动员我在香港上市。他们看上我们的最主要的因素就是我们公司在二、三线的城市的开发量特别大，对于我们大多数的同行来说，已经走了中国大多数的城市，在宏观调控的时候，在中国的一线城市，北京、上海、广州、深圳，这里是重灾区，这里的企业想在香港上市，他们都不做考虑。特别是三线城市，他为什么看好呢？现在的情况和以前不一样了，以前土地成本低的时候，一线城市和二线城市房价差得多的时候，一线城市房价很高，开发商的利润也很好，三线城市房价走得相对平稳，基本上都在三四千块钱的房价，从很多的同行的角度来说，他们的房价是健康稳固的发展。以前的土地的成本，像一线的城市的土地成本不是很高，占了房价的比率比较低。现在的情况不一样了，现在几乎拍的都是天价。现在基本上大部分的楼面价不会高于一千，是属于一个比较合理的房价的范围，也在于开发商有一定的利润保障，消费者又能接受这个。回到说为什么我们看上宁德？整个的宁德在东部的沿海线上，大家都知道，宁德是处女地，所有的几乎都被开发起来，宁德又有港口优势，离温州非常的近，温福铁路通了之后，坐火车非常快。我前几天刚刚去了日本，东京边上有一个城市，离东京也很近，跟宁德非常像，坐高速火车35分钟。现在这个城市的开发就非常地好。他们的房地产卖了之后，发现有一半以上是东京地区的年轻人。因为他们的车程只有35分钟，这对东京是很方便的。那么我想宁德和我刚刚介绍的乐凯这个城市是非常相近的，等到了明年，铁路开通之后，从福州到宁德的车程也只要30分钟。现在福州市中心的房价已经到一万五以上了，而且是下不来了。所以目前现在宁德的房价还是四千多，预计这个发展在走，在明后年宁德的房价最多也就是五六千块钱。所以我们也是看好宁德这个地方，它不仅能够做好闽东的市场，也做到了福州的市场，在没有宏观调控之前，很多的宁德的开发商也知道，有很多的浙江的投资者到宁德来投资置业，很多还不是为了炒房，而是为了作为第三居所。宁德有这么好海景，这让宁德有很好的环境资源，宁德几乎没有受到什么污染，在环保这一块做得非常好，现在的宁德市政府希望宁德一样走这四条路线，港口化、产业化、城市化、还有环保，所以我们一直对宁德抱有很大的热情和希望。现在也有很多的福州的离退休的干部跟我们咨询宁德的投资项目。他们也希望退休之后到宁德居住，所以我想宁德的房地产市场的前景是非常光明的。 周文胜：非常谢谢程女士。我们下面掌声有请中国房地产协会宣传培训部部长王惠敏先生到台上就坐。下面有一个问题是问谢先生，随着未来的两岸产业的密切，未来有可能是大资金进入大陆的房地产市场，也可能由于是大陆的资金进入台湾的房地产市场，在这个背景下，您认为未来的台湾市场会如何发展？像宁德这样一个对于台湾有优势的地区，该如何应对？ 谢秉臻：两岸这段时间的议题一直都很热门，过去的18年时间，台商在中国大陆投资房地产业不是很成功的。2000年以前基本上没有成功的例子，上海有一个很著名的康城，2000年的时候基本上倒闭了。那个时候没有外商，所以一个台湾外商在搞房地产，大家都排队买，这是东三省唯一成功的例子。2000年以后，随着大量的台商举家迁移到长三角一带，有些台商把台湾的住房观念带到了长三角一带，很多的客户以台商为主，这样一个关联度的产业，那一带聚集了长三角、珠三角，占了投资规模50%多，这样一个背景下，经过这样18年的发展，过去台商在房地产领域最大的一个差异，我们大陆的房地产不是很规范，做房地产就是做关系，台商很难适应。审批各环节都难，现在一步一步规范起来了，也有一些理念出来了。我们今天在营销领域有很多的理念，都是台商对我们带动的最大的群体。随着两岸关系的转变，在福建地区，未来的房地产台商肯定会进入，在海峡对岸的房地产的房地产商到这里还有一个过程，可能原来在上海、江苏、浙江、广东开发的台商会转移到福建来，参与福建的发展。这方面，他们可能会比我们敏锐一些。这就是刚才说小三通，这个比大三通的意义更大了，其他的地方都没有通，就是福建通了。可能福建全线一旦通的话，可能人力的积聚比当年的长三角、珠三角还要快。所以很多的台商看到这个地方，整个福建的地区我做了一年多，比如说厦门的知名度很高，像旁边的泉州，不要说台湾了，就连很多的人都不知道，泉州在做什么都不知道，当然是城市的宣传不够。当然我们能够跟台商接轨，能够合作，这方面的优势能够发挥出来，把台湾有一些更能适合发展品位的群体开发出来，这个空间比较大。 台湾这几年的发展，我们的地产商要到台湾去。可能单枪匹马也要有一个过程，虽然语言相通，有时候台商在大陆投资的时机，也要看到我们自己未来的发展。台商到大陆投资，以为语言相通，什么都懂了，其实什么都不懂，其实就是盲人摸象。所以大陆的福建的房地产商到台湾去，有很多语言的优势，但是两岸的司法行政、两岸的风俗习惯都是不同的，所以这方面两岸要加强合作，谢谢！ 周文胜：好的，下面这个问题是福房网的记者提出的。想问一下思锐的林总，您刚才说，在前两周贵公司刚取得了东侨开发区的推广服务，我们也知道，宁德大部分的楼盘都集中在东侨，对这一区域整体提升的任务，思锐地产公司将如何整合自己在地产营销上的优势进行操作的？
林坛禄：宁德优势最重要的是环三都澳地区的开发与发展，我们都知道宁德的三都澳港是一个世界良港，由于众所周知的原因一直没有被开发。现在国家提出来了海峡西岸经济区建设，对宁德是一个契机。以往被制约的，没有被充分发挥的条件，现在可以得到了一个解放。宁德的这种港口建设，我们都知道虽然三都澳港水深港阔，大家都认为它是一个幼稚的贸易型的增长港，通过我们这次区域性的研究的话，我们在宁德的第一个调查，原来宁德的经济不发达，作为这种资源型的港口。那么我认为宁德环三都澳区的发展在发展的优点会凸显。通过沿海重工业的发展，带动产业的发展。通过这种工业的发展跟城市化的进程是相辅相成的。宁德如果能把沿海重工业发展起来，这种城市化的发展就可以加快了。东侨地区作为宁德城市化发展，跟环三都澳区的核心区的配套，这也是目前东侨的开发商，甚至宁德区域开发商的未来发展的一个重要的契机，谢谢！ 周文胜：感谢林总，下面一个问是东方置业杂志社的记者问的，他是这样问的，方会长您好！这次福建省住宅产业商会召开此次论坛，我们都有很大的收获，请问您，福建省住宅产业商会的主要职能是什么？ 周文胜：感谢方会长，下面一个提问是给我们的周局长的，是这样的：宁德的房地产市场相较于其他的城市起步晚，发展慢，其实有很大的发展空间，请问在政府的发展规划中，还有哪些机会被纳入发展规划的？ 周局长：应该说宁德这几年的发展看起来比较慢，但是现实的发展是比较快的。因为我在东侨开发区，前几年的东侨几乎是在一片荒漠中，为什么有今天的新区？很重要的一条就我们规划先行。当时我记得，建设厅的老厅长，还有省政府的副省长都到场，当时我们还请了意大利、法国、德国、香港、上海，对宁德的现状进行调研，提出了很好的规划的意见。所以今天的宁德大家看上去有城市的味道，相对而言是比较有规格的。可以说在一个城市的发展中，它起到了很重要的位置。从路网的发展和环境的发展的变化，尤其是生态环境的变化，使人民看了宁德的希望，愿意在这里投资。我们现在这几年中心城市付出了很大的代价，其实就是要实现路网的基本完善，实现生态环境特色的凸显，实现社会事业有关项目能够很好地运用。实现我们公共设施的配套和完善，为什么我们要从这几个方面去努力？很重要的一点，城市化在推行，人们寻求投资的热点应该是最好的，我曾经想过，一个城市的发展，至少有三要素，一是要产业代替，早期的城市化近期不能忽视工业化的进程，因此我们市委市政府以项目带动战略来推动城市做出很大的努力。第二，一个城市要有一定的规模，我们现在所做的城市已经不是过去的小城市也不是中等城市，而是向大城市迈进，环三都澳战略就是从这个方面思考。我们可供建设的用地是130多平方公里，也就是说环三都澳建成之后，可以容纳百万以上的人。环三都澳解决了一个很重要的问题。我到过纽约，纽约这个城市是1800万人，其中纽约市纽约州仅有800万人，还有新泽西州和加洲构成了1800万人。我们感觉到整个大战略提出来以后，对宁德未来的发展，是打下了一个非常坚实的战略基础。现在我们提出了临海、环海、跨海三步战略，这个战略在整个的推进过程中，我们已经形成了整体的规划。我相信今天参会的来宾都到过我们的规划城市，你就会大胆到这里来投资，不仅房地产业有良好的发展前景，我相信在宁德的投资都会带来美好，都会带来最理想的回报，谢谢。 周文胜：感谢周局长，周局长为我们描绘了非常好的蓝图，下面一个问题是问中房协宣传部的王部长，中房协作为行业协会对会员企业起到资讯分享的作用，请问对中央的此次调控如何看看待，您认为我会还有更好严厉的政策吗？ 王惠敏：首先要表示方忠炳先生旗下的房间生住宅产业商会，在两岸关系好转的期间这么快就举办这样的活动，应该是有很好的眼光的，我觉得非常有意义的。关于主持人提的问题其实我觉得太大了，不太好回答。因为宏观调控调控是长期在市场经济过程中长期存在的一个问题。不会说今天调了，明天就不调，可能会出现今天这么调，明天那么调。这个调控不会断续，对房地产企业来说，应该要经受房地产企业过程当中，经济调控的耐力，更重要的是在调控的情况下，怎么样让自己的企业在特定的区域中把自己的事情做好，谢谢！ 周文胜：好的，感谢王部长。现在请谢先生回答，中央的经济调控中有哪些利好海西的政策？ 谢秉臻：有40多个部委的政策，有几个比较对房地产影响比较大的，一个是商务部去年出台了对海西建设31条政策，这31条政策已经超越了当年上海浦东建设新区的建设。另外海关总署有22条占政策。现在海西的概念太大，我们现在把海西，把全福建都涵盖进去了，要扩散到全省。在我们去年研究的报告中，我们是这样提出来的，希望未来的海西，最多从福州的沿海甚至到今天的宁德，能够跟台湾有一个桥头堡的作用。由桥头堡引入可能不太现实，只能说以点代面。 第二就是把厦门、金马划归为自由岛，作为一个自由贸易区的建设，做一个临时的自由贸易区，比如两岸的合作，比如零关税的区域，最近也一直在起名字，大家都在推敲。这方面应该说最近推荐得很快，大家只看到海协的洽谈，但是每一次的洽谈后面都有很多的无名英雄，这方面的比较成熟了，量也很大，两岸谈判很困难，比如说我们的旅游谈判，如果出口前我们政府给了20条意见，台湾问了100个问题，那80条可能就不能回答。海峡两岸的商会可能在很多的领域会起到桥梁的作用。不断转化为建议，再转化为政策。目前也正在酝酿的，商务部的研究所的报告在福建选择一两个报告，原来是福建服务贸易区。但是觉得名字太大，改名为福建贸易集聚区。一个服务贸易区，能够很快地积聚。 周文胜：下面请问一下方会长和程总经理，随着两岸三通的开放，两岸的生活圈一日往返即将实现，你们是怎么看看待前段时间大陆开发商参访台湾和台湾居民来大陆置业投资？ 方忠炳：现在也就是起步的阶段，大陆到台湾的投资，还是刚刚起步。作为福建来说，福建省是中央的重要战略基地，而且中央各部纷纷对福建海西建设提供建议，我想福建发展下来，会遇到什么问题。作为宁德来说这一块，应该来承担两岸的交流。 周文胜：感谢方会长，继续请程总经理发表您高见好吗？ 程璇：随时海峡西岸关系的进一步改善，我们发现马英九没有上台之前，很多的开发商就往台湾跑，去看市场，也有很多的开发商去台湾做了很多的宣传，很多人随着两岸关系的发展，看好小三通，对中国大陆房地产市场带来的影响，这个影响福建是最利好的省份。以往台商在上海、广东和江浙一带的置业的量就非常大。原来没有小三通的时候，福建有非常大的优势，小三通之后，大家都知道，随着福州到马祖，厦门到金门都是非常快，最近也有直航，我们就很明显地发现，很多的台商来了解福建的房地产市场，这从前一段时间，因为我在复旦上MBA，复旦组一个团过去，北京的几个大腕也都过去了，我们发现台湾的媒体跟台湾的民众其实更多地在了解国内的房地产的市场，而不是在推荐他们的房地产。大部分的媒体都是在了解国内房地产的市场的走向，他们也了解现在的宏观调控，现在所谓的拐点，我们从现有的情况来看，包括我们自己开发的一些项目，包括这一次住宅产业商会我们也打算七月中旬去台湾，当时跟台湾的一些专家跟业界做了进一步的沟通和了解之后，发现很多的台湾对福建的房地产市场非常地感兴趣，因为一个小时的路程，他们原先犹豫在不在福建投资，现在已经坚定了信心，包括在不在福建置业，原来由于家属的不方便，包括把父母亲接到福建会辗转，父母亲有什么事情回台湾会比较麻烦，这些问题伴随着我们海峡两岸关系的发展，这些问题都应迎刃而解。台商觉得福建是最适合置业的，包括我们的房价，他们也觉得很便宜。对比于上海的房价还是觉得福建的房价非常健康的。所以这里我也觉得宁德也是台湾很看好的城市，所以我还是推销一下宁德，确实宁德的房地产市场前景非常地美好。 周文胜：非常感谢程女士。下面一个问题是请问我们王部长的。在6月13日召开的省区市和中央部门主要负责同志的会议中，关于房地产方面的论题中是保持房地产市场的稳定，有别于中央过去提出的保持房地产市场健康的提法，这里否意味着在房地产信贷方面不会继续地紧缩，甚至有可能继续放开？ 王惠敏：金融上的适度放开的可能性不是很大，中央的这个提法是微妙的，就像原来提的节能审计，现在说审计节能，主要还是土地紧张的问题。大的宏观调控总体不会有大的变化，还是说一句比较现实的，我觉得周局长已经发出了很诚挚的、热情洋溢的邀请，我对二、三线城市和宁德的理解就是，除了空间发展以外，还有一个一切对外来的开发商的介入也好，或者是对台湾的策略也好，我觉得它有很好的平台。为什么这么说：外面来的，像三盛从福州过来，也许它在福州不是最前面，但是它一旦到宁德来，很有可能就到二、三线城市的最前面。所以说二、三线城市的的介入，可能对一个企业的品牌营造是一个捷径，所以从这个角度来说，我觉得更多的开发商参与宁德的建设，不仅仅是是宁德自身的平台和机遇迎来的，更重要还是我们的企业，利益最大化也好，还是产品的品牌优质化也好，都是利好的。 周文胜：好的，由于时间的关系，我们这个环节领袖对话的环节就告一段落了。刚才有提问没有问到的朋友在这也表示抱歉，我们再次以热烈的掌声感谢台上的六位嘉宾，谢谢！各位领导、各位来宾、首届海西东北翼高峰论坛到这就已经结束，在此感谢各位光临指导，祝各位领导嘉宾身体健康、工作顺利、心想事成、前程似锦。下面是我们论坛的嘉宾和大家拍照的时间，请大家上台合影留念。
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